建設許可の増加にもかかわらず、ドイツの住宅建設は継続的な困難に直面

ドイツの住宅建設セクターは回復の兆しを見せ始めているが、業界の専門家は、市場が完全な転換点に達するには程遠いと警告している。公式データによると、2026年の最初の7ヶ月間に発行された住宅建設許可数は、前年同期比で12.9パーセント増加した。この増加は、2025年に建設活動が過去10年以上で最低水準に落ち込んだ大幅な減少を受けたものである。 許可数の増加にもかかわらず、新規建設プロジェクトの実際の量は依然として低いままである。2025年、ドイツで完成した住宅ユニット数は20万6,600戸で、前年比18パーセント減となり、3年連続の減少を記録した。アナリストは、依然として高い建設コストと金利の上昇が、新規開発の実現を阻む主な要因であると指摘している。 ドイツ建設業界団体（Bauindustrie）の事務局長ティム・オリバー・ミュラー氏は、許可の増加は重要なシグナルであるものの、市場の完全な実態を反映しているわけではないと述べた。同氏は、新規受注が依然としてマイナス圏にあり、プロジェクトの中止も比較的高い率で続いていると説明した。ミュラー氏によれば、住宅建設はまだ決定的な転換点には達していない。 主要な経済研究所はこれらの状況を受け、同セクターの予測を下方修正している。これらの機関は現在、2026年の残りの期間についても建設投資がさらに減少すると予想している。高価な資金調達と資材コストの上昇の組み合わせが、開発業者と民間投資家の双方を圧迫し続けている。 ドイツ国内の地域動向を見ると、住宅市場の活動レベルはさまざまである。ベルリン、ハンブルク、フランクフルトなどの主要都市では、承認されたマンション数に目覚ましい回復が見られ、ベルリンでは1万3,700戸を超えるユニットの許可が発行された。しかし、都市部の開発ポテンシャルが枯渇するにつれ、多くの都市中心部での建設活動は郊外へと移行しつつある。 これらの大都市圏の賃貸市場も、現在の経済環境に適応している。ケルンやデュッセルドルフなどの都市では、賃料の提示価格が6パーセント以上上昇しており、一部では1平方メートルあたり5,000ユーロ近くに達している。専門家は現在、1平方メートルあたり18から20ユーロの賃料レベルを、経済的に実現可能な住宅開発の新しい標準と見なしている。 商業用不動産、特にオフィスセクターは独自の課題を抱えている。オフィス物件は依然として重要な資産クラスであるが、ドイツの7大オフィス市場全体で空室率は上昇し続けている。2026年半ばまでに、平均空室率は2025年同期の7.7パーセントから8.5パーセントに達した。 業界団体は、住宅セクターの安定を助けるための政策変更を求めている。Bauindustrieは、建設規制の簡素化を目指す「Building Type E」基準の導入を加速するよう連邦政府に促した。このような措置は、現在新規建設プロジェクトを複雑にしている行政上の負担を軽減することを目的としている。 その他の提案には、既存のオフィス物件の転用や複合用途開発を可能にするための許可規制の緩和が含まれる。政策立案者は、手頃な価格の住宅の慢性的な不足を招いている構造的問題に対処するよう圧力を受けている。推定によると、国の長期的な需要を満たすために必要な社会的住宅ユニットが依然として何百万戸も不足している。 今後、市場はこうした構造的変化を乗り越える中で、不均一な状態が続くと予想される。投資のための流動性は依然として確保されているものの、提示価格と買い手が支払ってもよいと考える金額との間のギャップは依然として存在している。このセクターの将来は、開発業者がコストを管理しながら、新規住宅への継続的な需要にどれだけ応えられるかに左右されるだろう。