尽管许可数量有所增加，德国住宅建筑业仍面临持续阻碍

德国住宅建筑业显示出潜在复苏的初步迹象，但行业专家提醒，市场远未完全好转。官方数据显示，2026年前七个月颁发的住宅单元建筑许可数量较去年同期增长了12.9%。在此之前，该行业经历了严重下滑，2025年建筑活动水平降至十多年来的最低点。尽管获批许可数量增加，但新建筑项目的实际成交量依然很低。2025年，德国竣工住宅单元为206,600套，同比下降18%，为连续第三年下滑。分析师指出，持续高企的建筑成本和利率上升是影响新项目实现的主要因素。德国建筑工业协会（Bauindustrie）总干事Tim-Oliver Müller指出，虽然许可增加是一个重要信号，但这并未反映市场的全貌。他解释称，新订单仍处于负值区间，项目取消率依然较高。据Müller所言，住宅建筑业尚未达到决定性的转折点。领先的经济研究所已下调了对该行业的预测。这些机构目前预计2026年剩余时间内建筑投资将进一步下降。昂贵的融资和不断上涨的材料成本继续给开发商和私人投资者带来压力。德国各区域表现出不同程度的住房市场活跃度。柏林、汉堡和法兰克福等主要城市获批公寓数量明显回升，其中柏林颁发了超过13,700套公寓的许可。然而，随着内城开发潜力趋于枯竭，许多城市中心的建筑活动正逐渐向郊区转移。这些大都市区的租赁市场也在适应当前的经济环境。在科隆和杜塞尔多夫等城市，租金要价涨幅超过6%，部分案例已达到每平方米近5,000欧元。专家认为，每平方米18至20欧元的租金水平已成为经济可行住房开发的新常态。商业地产，尤其是办公楼部门，正经历着自身的一系列挑战。虽然办公楼物业仍是重要的资产类别，但在德国七大办公楼市场，空置率持续上升。截至2026年中期，平均空置率达到8.5%，高于2025年同期的7.7%。行业团体正呼吁进行政策改革以稳定住房市场。德国建筑工业协会敦促联邦政府加快实施“E型建筑标准”（Building Type E），旨在简化建筑法规。此类措施旨在减轻目前阻碍新建筑项目的行政负担。其他建议包括放宽许可法规，允许对现有办公物业进行改造和混合用途开发。政策制定者正面临压力，需解决导致廉价住房长期短缺的结构性问题。据估计，为满足国家的长期需求，仍有数百万套社会保障性住房缺口。展望未来，市场在应对这些结构性转变时预计将保持不均衡。虽然投资流动性基本保持完好，但要价与买方意愿之间的差距依然存在。行业的未来很可能取决于开发商在应对住宅空间持续需求的同时控制成本的能力。